CRE最前線!

2010/2/1 UP

第2回講座 CRE戦略における土壌汚染対策

Question

御社の土壌汚染対策ビジネスの特色について教えてください。

Answer

弊社は、市場関係者の方々から「土地取引に特化して、土壌汚染に絡む様々な問題をワンストップで解決できるところがあったらいい」というご意見を頂いて、土壌汚染対策法が成立いたします1年前、2001年に設立された会社です。

わが国では、土壌汚染と不動産が同一の場で論議され始めてから、まだ10年も経過していません。価値観や商習慣、根拠法やその背景など相互理解が難しい部分が残っています。その溝を埋め、意思疎通と不動産取引の円滑化を図ることが弊社の役割だと考えています。

弊社の業務は、土地取引に関係する不動産、環境、金融の3つの分野のクロスゾーンで発生する土壌汚染問題について、単に土壌汚染調査・浄化の技術のみでのアプローチではなく、お客様がCRE戦略を展開されるに当たって阻害要因となる可能性の高い「土壌汚染リスク」を顕在化し、経営へのインパクトを最小化しながら、不動産資産を活用、流動化を図ることです。具体的には、「(1)不動産評価・取引に関するサポート」「(2)土壌汚染リスクの定量化」「(3)土壌汚染リスクヘッジ機能のご提供」「(4)土壌汚染調査・対策の実施」の4本柱です。

サポートツールとして、お客様の不動産を環境側面からスクリーニングする「環境リスク簡易評価システム」や、具体的な調査・浄化対策技術、ファンドを利用した汚染地の買い取り機能などがあります。

例えば「環境リスク簡易評価システム」では、土地の地番が判れば「土壌汚染の可能性」「対策が必要となった場合の浄化費用予測(1件あたり、所要日数は数日、費用は数万円程度) 」が可能です。CREにおいては、予め予測して見積もった土壌対策費用が実施段階で大幅に変わったり、対策期間が長引くと、事業計画に支障をきたすことになります。そこで弊社には、見積通りの金額と期間で土壌改良工事を実施させていただく「コストキャップ保証」があります。これは土壌対策を業務とする他社さんにはない仕組みで、8,000件以上の土壌調査や対策の実績がある弊社だからこそできるものです。コストキャップ保障の実施にあたっては、リスクの高いプロジェクトの場合、弊社では、資本提携する保険会社の保険に加入することでリスクヘッジを図っています。

<図2:ランドソリューションのリスク評価スクリーニング機能の展開
図2:ランドソリューションのリスク評価スクリーニング機能の展開
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<図3:汚染リスク簡易算出システムの概要
図3:汚染リスク簡易算出システムの概要
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<図4:買取スキームの全体図
図4:買取スキームの全体図
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私共の立場から申し上げますと、一般的に、CRE戦略の構築の過程で、環境リスク・土壌汚染リスクを検討されるタイミングが遅いと感じます。売却すると決めた後に土壌調査をするのでは、調査結果によっては売却方針を変えざるを得ないこともあり得ます。従って、まずは所有不動産を土壌汚染リスクの観点からスクリーニングしておき、売却を検討する進捗に応じて、より精度の高い調査をしていくことを、CRE戦略全体のロードマップに組み入れておくことが重要だと考え、ご提言しています。

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