CRE講座

2008/8/1 UP

第3回セミナー 地方自治体の資産マネジメントによる新たな公的不動産市場への期待

1.地方自治体の資産活用による都市開発の促進への期待

近年、六本木ヒルズに続く大規模な再開発として注目されている「東京ミッドタウン」や大規模な超高層マンション開発プロジェクトである「芝浦アイランド」などもオープンし、首都圏のオフィスビルやマンションの建設需要はまだ旺盛な状況にある。

特に、東京都心部においては、今後も業務系、住宅系、商業系にかかわらず再開発のニーズが高いと見込まれており、不動産開発業者(ディベロッパー)は開発用地の確保に頭を悩ましている。

東京都心部の不動産開発用地は、低利用の住宅地等を市街地再開発事業により高度利用を図るか、もしくは企業の遊休地を種地として活用する方法が主力となっており、特に工場跡地は都心部における貴重な都市開発用地の供給源となってきた。

工場跡地が積極的に不動産市場に放出された要因としては、生産の国外シフトや企業の合従連衡、中小企業の後継者不足による資産処分の活発化に加え、会計制度の変革や資金調達手法の多様化が大きな要因といわれている。これは、時価会計の導入に伴い、価値が市況で変動する資産の保有が経営上のリスクとして認識されると同時に、バランスシートのスリム化が資金調達に際してマーケットからの評価を高めることとなったことから、企業は不要な資産の圧縮を進め、結果としてこれまでであれば遊休化させていても保有していた不動産が市場に放出されたと考えられる。

しかしながら、開発に適した大規模な工場跡地の数には限りがあり、特に開発ポテンシャルの高い都心部においては開発の種地となる不動産が不足してきている。そこで、新たな都市開発用地の供給源として、国や地方自治体が保有する資産(不動産)が注目されてきている。

これまで、地方自治体が所有する不動産は将来的な行政目的利用等のため、遊休化していても放置しているケースが多く見られた。これには、地方自治体には不動産関連の税金が発生しないため、不動産を遊休化させていてもコストがかからないという背景もあると考えられる。しかしながら、近年の逼迫した政状況下においては、行革の一環として地方自治体においても資産処分を進めていく動きが活性化している。さらに、公共施設の新設や建替えに際しても、PFIなど民間活力の導入が積極的になされており、所有不動産の有効活用が進められていることも見逃せない動きといえる。

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