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2009/5/1 UP

不動産における「環境」の価値を考える研究会を開催

国土交通省は平成21年2月18日、「第2回 不動産における『環境』の価値を考える研究会」を開催した。同研究会では、海外調査の報告をはじめとして環境不動産の活性化に向けて意見が交わされた。

本稿では、国土交通省の資料をもとに「第2回 不動産における『環境』の価値を考える研究会」の内容を抜粋して紹介する。

1.第1回研究会の意見のまとめ

第1回研究会における、主な意見が次の通り整理された。

①環境価値・経済的価値などの評価に関する意見 環境不動産の価値として考慮すべき評価項目、環境不動産の評価のあり方などについて

高齢化社会、環境問題への対応等、投資家、ユーザーサイドの視点によるトータルでバランスの取れた評価軸が必要であり、シンプルな評価基準が求められる

トラックレコードの無いファンドについて、どのようにリスクマネーを供給するか検討が必要

定量化が困難な緑地や快適性、生産性向上等の価値について、定性的な価値を積極的に認め、市場の中で不動産評価に顕在化させる検討が必要

②データ蓄積・情報提供に関する意見 蓄積すべきデータの種類、必要性等について

経済的効果の定量評価が必要(省エネによる経済メリット、環境不動産の中古市場における価格データ、環境不動産のデフォルト率等)

1年ごとの運用エネルギーの実績データの蓄積、建物のライフサイクルから見た運用エネルギーの評価等、マクロ・ミクロな実績データの蓄積と開示の仕組みづくりが必要

建物(不動産)の性能評価と使用者のエネルギー消費量等の評価との関係等、不動産評価と環境評価の関係性の分析、蓄積が重要

CASBEEは環境性能のカバー率が高く、一つ一つの環境項目の中で経済効果を出していくことが重要

③利益配分のあり方に関する意見 環境不動産の導入により生じる利益の配分方法、課金ルール等について

現状では、環境投資分、省エネ分が、オーナー、テナントに還元される仕組みになっておらず、理論的に存在する経済メリットをオーナー、テナント、入居者等のステークホルダーに還元、配分する仕組みづくりが必要

環境への初期投資分を家賃に転嫁できるかが普及のポイント

光熱水費等の計量による経済メリット額や投資段階の可視化、負担と利益に関する契約面のあり方の検討が必要であり、普及には、オフィスの専用部分などの課金ルールのガイドライン的なものが有効

建設時・運用時、新築・既存、オーナー・テナントを区分した検討が必要

④政策的支援措置や規制に関する意見 環境不動産普及のための政策的支援措置や規制の必要性について

周辺環境の向上につながるような環境不動産の開発等、優良なプロダクトを市場に提供する会社への金利優遇や容積率緩和、容積率売買、税制や補助金等、政策的支援の検討が必要

容積率の増大がCO2排出量の増加につながることのないよう、環境配慮と容積率緩和との折り合いの検討が必要

⑤人材育成に関する意見
  環境不動産普及のための人材育成の必要性について

営業部門で顧客に適切な環境価値を説明できる人材が必要

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