M&A時代におけるCRE戦略支援

加速するM&A

わが国における企業の合併・買収(以下M&A)は年々活発化しており、これに伴い企業不動産を取り巻く状況はますます複雑化する傾向にあります。

1985年以降のマーケット別M&A件数の推移

1985年以降のマーケット別M&A件数の推移(イメージ)

わが国のM&A動向を歴史的に見てみると、'50年代から’70年代にかけては水平型(同業者間)のM&Aが比較的多く見られ'80年代にはIN-OUT型のM&A(日本企業による外国企業へのM&A)が増加、バブル経済崩壊後の'90年代から'00年代にはOUT-IN型のM&A(外国企業による日本企業へのM&A)や、不況型のM&Aなどが見られるようになりました。'07年5月には三角合併も解禁となり、外資による買収もさらに増えました。2008 年のリーマンショックでここ数年は減少傾向にあるものの、国内の事業再編や海外展開の加速も考えられ、M&Aは企業の戦略に不可欠な存在になりつつあります。

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加速するM&A

M&Aプレイヤーを買い手としての分類から見ると(1)ストラテジックバイヤー (2)フィナンシャルバイヤーの2種類に大別できますがM&Aを行う目的や期待するメリットはそれぞれ異なります。

ストラテジックバイヤー

ストラテジックバイヤーは、主としてシナジー効果・規模のメリット・市場支配力の強化等を目的とし、経営戦略に基づいて買収した企業の経営に参画し、事業の成長を目指します。そのメリットは、時間の短縮や、新規事業展開のリスク低減など様々です。 買収防衛策という視点から考えてみると、株式時価総額を増大させるひとつの手段として、CRE戦略を通じた企業価値の向上があげられるでしょう。そのためには企業はまず自社が所有または使用しているCREを、事業環境や経営戦略との関連性の中で正確に把握整理し、一定の基準でスクリーニングした上で事業収益に関係しない不動産を選別するとともに、CREから生み出されるキャッシュフローの最大化及びコストの最小化を目指す必要があります。 ポストM&Aの視点から考えてみると、統合後に通常生じるであろう余剰資産をまず一定の基準で選別することが必要となり、まさにCRE戦略の実施が不可欠となります。その基準をシンプルに考えるのであれば、まず一義的にエリアと用途で重複している不動産を抽出して、さらに一定のものさしで選別することが考えられます。下記図では一例として収益性や市場性を軸として各不動産をマッピングをしています。

スクリーニング例(イメージ)

フィナンシャルバイヤー

ファイナンシャルバイヤーは、主として投資に対するリターンの最大化を目的とします。典型的なファイナンシャルバイヤーとしては投資ファンドがあげられますが、彼らは買収先の業種・規模等関係なく、企業の潜在価値をいかに顕在化させ企業価値を高められる可能性があるかを投資の判断とします。特に優良不動産を多数抱えながら十分に資産効率性が高まっていない、いわゆる”CREリッチ”な企業は、最近の不動産市況の改善とあいまって、ますますM&Aのターゲットとなる可能性がでてきています。このような場合、やはり買収防衛策という観点から常にCRE戦略を通じた企業価値の向上を図る必要があるでしょう。

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